Schaffhauserstrasse 15 · 8006 Zürich
Mietrecht
Wird das Mietobjekt auf den Kündigungszeitpunkt nicht freiwillig verlassen, ist eine Ausweisung erforderlich. Das Ausweisungsverfahren ist etwas speziell ausgestaltet, insbesondere, wenn die Rückgabe des Mietobjekts im summarischen Verfahren nach Art. 257 ZPO durchgesetzt werden soll. Ich helfe Ihnen auch in diesem Verfahren, ob als Vermieter oder Mieter.
Bleibt ein Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses in der Wohnung oder im Geschäft, kann die Vermieterschaft die Ausweisung verlangen. Bei klaren Verhältnissen erfolgt die Ausweisung in einem summarischen Verfahren (sogenannter Rechtsschutz in klaren Fällen nach Art. 257 ZPO).
Für Vermieter sorge ich für ein sauber dokumentiertes, durchsetzbares Vorgehen. Für Mieter prüfe ich, ob sämtliche Voraussetzungen der geltend gemachten Ausweisung tatsächlich vorliegen oder ob und welche Einwände geltend gemacht werden können, denn nicht jede Ausweisung ist berechtigt.
Der Rechtsschutz in klaren Fällen ist nur möglich, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar und die Rechtslage klar ist. Hängt der Fall etwa an einer umstrittenen Kündigung oder an offenen Mietzinsfragen, ist der Sachverhalt mithin strittig und nicht sofort beweisbar und/oder ist die Rechtslage unklar, darf das Gericht auf das Ausweisungsgesuch nicht eintreten; dann bleibt nur das ordentliche Verfahren. Entscheidend ist eine saubere Prüfung und Dokumentation aller Voraussetzungen dieses Ausweisungsverfahrens.
Häufige Konstellation, welche zu einer Ausweisung im Rechtsschutz in klaren Fällen führen kann, ist die ausserordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug (Art. 257d OR): Bezahlt die Mieterschaft trotz Mahnung und Fristansetzung den Mietzins oder die Nebenkosten nicht, kann mit kurzer Frist gekündigt und anschliessend die Ausweisung verlangt werden. Ob die Ausweisung letztlich durchgesetzt werden kann, hängt davon ab, ob sämtliche Voraussetzungen einer Zahlungsverzugskündigung eingehalten wurden und diese dokumentiert werden können. Ich prüfe dies sowohl für Vermieter als auch für Mieter rasch und genau.
Häufige Fragen
Liegt ein klarer Fall vor, kann die Vermieterschaft beim Gericht das Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen einleiten (Art. 257 ZPO). Sind Sachverhalt oder Rechtslage strittig, ist das ordentliche Verfahren nötig. Ich kläre mit Ihnen, welcher Weg in Ihrem Fall zutrifft.
Handeln Sie jedenfalls rasch und lassen Sie sich beraten. Ich prüfe Ihre Unterlagen und zeige Ihnen realistisch auf, ob und welche Möglichkeiten Sie haben.
Im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen geht es relativ zügig. Im Regelfall ist mit einer Dauer bis zur Exmission (Vollzug der Ausweisung) von etwa 6 Monaten seit der Gesuchsstellung zu rechnen. Genau deshalb ist eine frühe rechtliche Einschätzung wichtig, auf beiden Seiten.
Nein. Eine eigenmächtige Ausweisung ist unzulässig. Die Räumung darf erst nach einem vollstreckbaren Gerichtsentscheid und in der Regel durch das zuständige Vollstreckungsorgan erfolgen. Selbsthilfe kann den Vermieter selbst haftbar machen.
Bei Zahlungsverzug kann der Vermieter eine Zahlungsfrist von 30 Tagen ansetzen und für den Fall der Nichtzahlung die Kündigung androhen (Art. 257d OR). Wird nicht bezahlt, ist eine Kündigung mit kurzer Frist möglich, welche dann Grundlage für eine spätere Ausweisung bilden kann. Lassen Sie sich schnell beraten.
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